离婚财产分割时如何处理房改房

李达

律师

所谓房改房是指单位作为福利出售给职工的住房。其出售主体和购买主体均具有特定性，通常是单位给予本单位职工的一种福利待遇。职工按成本价、标准价、市场价等不同的价格标准折合职工的工龄从单位购买到的公有住房，取得了该公有住房的全部或部分产权，这类房屋统称为房改房。

显然这类住房是和单位职工这一身份相关的，只有具备了某单位职工这一特定身份，才有权限享受购房优惠，才有可能获得该单位已建公有住房的产权。因此，夫妻离婚时如涉及房改房的分割，则既需要考虑购房的资格、权限问题也要考虑购房出资问题。我们分情况说明：

一、以夫妻一方或双方名义参与房改的情形

（一）已经取得全部所有权房屋的处理

以市场价购买的住房，产权归个人所有，可依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。对于这类已经取得全部所有权的房屋以购房时间为限，如果是个人婚前购买的房改房，则根据《婚姻法》规定，除当事人另有约定外，属于一方婚前财产，离婚时不得作为夫妻共同财产分割。如果是在婚姻关系存续期间购买的房改房，没有其它约定，则应当将其推定为夫妻共同所有。这里需要说明的是，如婚后购买的房改房登记在一方名下，登记方主张该房改房系以其个人财产出资，应当认定为其个人房产，这种情况，登记方不但要提供出资系其个人财产的证据，还要举证证明该房改房的取得与另一方并无任何关系（因为按照房改政策购买房屋时的实际价格并非单纯的房屋市场价格，夫妻双方的工龄、职务等因素均会一定程度上影响房屋售价），对方也未因此利益受损，否则认定为共有较为合适。当然，在认定共有的前提下，人民法院可根据实际情况对出资方适当多分。

（二）尚未取得所有权或者只享有部分所有权的房改房的处理

如果职工是以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。对于这种房改房，离婚时，夫妻双方可以针对房屋的居住、使用及未来房屋所有权的归属进行协商；若协商不成，法院仅能在遵循保护妇女儿童合法权益原则基础上，针对房屋的居住权、使用权做出判决。

二、以夫妻一方父母的名义参与房改的情形

在实践中，还存在一种常见的情形，就是夫妻婚后，一方父母有资格参加房改，这时夫妻双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下。离婚时，如另一方以“用夫妻共同财产出资购买所得”为理由，主张将该房改房作为夫妻共同房产进行分割。这种情况，《婚姻法》解释（三）作出了明确规定，认为夫妻以夫妻共同财产出资，与实际产权人（夫妻一方父母）仅构成债权债务关系，夫妻双方与夫妻一方父母之间可能产生关于购房款返还或者请求房屋登记过户的债权，但不能直接确认享有该房改房所有权。